彌敦道352號如何配合診所、體檢及影像中心的擴充需要？
發布日期：2026年7月2日
撰文：領軍地產 LINK KWAN PROPERTY
工商舖、醫療及美容行業物業顧問
香港私營醫療服務持續朝向專業化、規模化及一站式發展。對計劃設立日間醫療中心、專科診所、牙科中心、影像診斷中心或體檢中心的營運者而言，租用物業已不只是比較租金、面積與人流，而是一次涉及牌照、工程、設備安裝、病人動線與未來擴充能力的長線決策。
佐敦彌敦道352號作為區內較少見的全新甲級商業項目，提供高承重樓面、特高樓底、大面積整層及細分診所單位等條件。從醫療營運的實際角度出發，這類新式商廈正好回應現時私家醫療機構在選址上的多項難題。
私家診所發牌要求提高，物業條件成為開業關鍵
香港私營醫療行業已進入更重視規範與合規的階段。《私營醫療機構條例》下的診所發牌制度已於2025年10月正式實施，而衞生署亦就診所運作、設施設計、感染控制、通風、無障礙通道及病人安全等範疇提出更清晰要求。
這代表醫療機構在尋找新址時，不能只從「租金是否合理」或「地點是否旺」出發。真正需要優先審視的，是物業能否配合以下工作：
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診所牌照及相關審批要求
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大型醫療儀器的重量與安裝安排
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額外電力負荷及後備供電需求
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醫療氣體、通風、排水及機電改造工程
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病人、員工、輪椅及救護運送動線
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候診區、診症室、治療室及行政空間的分區
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未來增設儀器、診症室或新專科的擴展空間
對營運者而言，選錯物業不只是裝修成本增加，更可能拖慢開業時間、影響牌照申請，甚至令已購買的設備無法順利安裝。因此，樓宇原有規格愈高，前期的不確定性便愈低。
醫療物業選址，首先要看三項硬指標
一般寫字樓或零售商舖，未必能直接滿足醫療用途。尤其是設有影像設備、手術設備或多診症室的醫療中心，以下三項條件通常最值得優先核實。
1. 樓板承重是否足夠？
醫療設備的重量往往遠超一般商業用途。數碼X光、CT掃描、MRI、牙科影像設備、治療床、復康器材及大型機電設備，均可能為樓板帶來顯著負荷。
一般辦公室樓面承重常見約3至5kPa，但若涉及較重型醫療設備，營運者通常需要尋找承重能力較高的空間。影像中心或放射科用途，更應由設備供應商、結構工程師及大廈管理方共同核實儀器重量、集中荷載、減震要求及運輸路線。
2. 電力與機電系統能否配合？
醫療中心的耗電量通常高於一般辦公室。除了診療儀器本身，還可能涉及冷氣、抽風、照明、消毒設備、伺服器、雪櫃、醫療氣體系統及後備電力安排。
因此，選址前應確認大廈可供電容量、加電可行性、配電房位置、電纜鋪設路線及機電改裝限制。若設有精密儀器，亦要特別注意供電穩定度及電磁干擾風險。
3. 發牌與空間設計是否可行？
新制度下，醫療營運者需要更早考慮診所設計與合規問題，包括入口安排、無障礙設施、洗手設施、通風、清潔與污染區分隔、病人私隱、逃生路線及感染控制流程。
若租用舊式樓宇，常見問題包括原有間隔複雜、設備老化、圖則資料不足、電力不足、樓底偏低，以及需要大幅還原或改造。相比之下，全新商廈一般提供較完整的結構及機電資料，較有利於顧問、設計師及牌照團隊及早評估可行性。
為何新式甲級商廈更適合醫療機構？
近年不少醫療品牌由傳統街舖、舊式商住大廈或分散辦公室，逐步轉向新落成或翻新程度較高的商廈。背後不只是形象考慮，而是營運風險管理。
樓宇資料較完整，方便工程與審批規劃
新樓通常具備較清晰的建築圖則、樓板資料、消防系統、機電配置及管理要求。對需要安裝重型設備或申請診所牌照的租戶而言，這有助減少前期核實成本。
更易按醫療流程重新規劃
醫療中心與普通辦公室不同，需要考慮病人登記、候診、診症、治療、消毒、儲物、員工後勤及行政工作之間的動線。較方正、樓底較高及柱位較少的樓面，通常更容易提升空間使用效率。
新機電配置有利日後升級
醫療機構通常不會只營運兩三年。當診所業務增長後，可能需要加入新儀器、增加診症室、改善通風系統，或提升電力容量。新商廈較有機會提供較高的基礎規格與升級空間，降低日後搬遷的機會。
有助建立較高端及專業的患者印象
私家醫療消費者愈來愈重視服務流程、私隱、環境衛生、接待質素及整體信任感。設於新式甲級商廈的診所，可透過大堂、升降機、停車場、候診環境及整體樓宇形象，強化專業定位，尤其適合私家專科、企業體檢、高端牙科及跨境醫療服務。
彌敦道352號的醫療用途優勢
彌敦道352號位處佐敦彌敦道，項目提供不同面積及樓層選擇，適合由小型個人執業診所，到大型日間醫療及影像中心等不同規模的租戶。
對醫療行業而言，項目的價值不只在於新樓或地段，而在於部分樓層的技術規格，能對應較高要求的醫療用途。
高承重樓面，適合醫療儀器規劃
3樓及5樓提供15kPa樓板承重，較適合需要考慮較重型設備、醫療儀器或高密度功能區的租戶。B1樓承重達20kPa，屬市場上較少見的高承重商業空間，對有意部署重型影像設備或大型復康器材的營運者具吸引力。
不過，任何MRI、CT、X光或其他影像設備的安裝，仍應以儀器供應商的規格、結構工程評估、大廈公契、管理處批准及政府部門要求為準。承重數值只是初步篩選條件，並不等同可直接安裝任何設備。
5米高樓底，增加儀器及設計彈性
5樓設有約5米樓面高度，相較一般辦公室常見約2.6至3米的樓底，提供更高的規劃自由度。
較高樓底對醫療中心的好處包括：
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為大型儀器、吊頂系統、風管及機電設備預留較充裕空間
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有利處理較複雜的抽風、新風及空調工程
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可提升候診區及接待區的開揚感
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有助塑造較具質感、私隱度與舒適度的醫療環境
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為日後工程修改及設備更新保留較多彈性
對影像中心、復康中心、大型牙科中心及多專科診所而言，樓底高度往往會影響設計成本與設備安裝可行性，因此不應只比較實用面積。
綠色建築設計，有利醫療環境定位
彌敦道352號已取得BEAM Plus暫定金級認證。雖然綠色建築認證不等同醫療牌照或感染控制認證，但項目在通風、室內環境、能源效益及建築設計等方面的規劃，對重視環境質素的醫療機構有一定參考價值。
診所營運者可進一步向發展商、管理處或機電顧問了解以下事項：
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新風供應與空調系統的實際配置
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可否增設獨立抽風或排氣系統
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空調開放時間及額外冷氣安排
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裝修期間可否改動天花、風管及機電設備
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洗手間、污水、醫療廢物及清潔安排的可行性
醫療用途對室內環境的要求高，愈早掌握這些資料，愈能避免簽約後才發現工程限制。
由小型診所到醫療中心的面積選擇
彌敦道352號可提供不同規模的單位，令醫療品牌可按現有業務量、資本開支及擴充計劃作出部署。
對剛起步的醫療團隊而言，6樓細分單位可作為較靈活的進場方案；而已有品牌、企業客戶或跨境醫療客源的營運者，則可考慮整層空間，建立一站式服務平台。
72個車位，改善醫療客群到訪體驗
醫療物業與一般零售商舖的最大分別之一，是病人的出行需求較多元。診所的客群可能包括長者、孕婦、術後病人、行動不便人士、家庭陪診者，以及需攜帶檢查報告或使用輪椅的病人。
彌敦道352號設有72個停車位，分布於B2至B3樓。對醫療中心而言，停車位不一定是唯一成交因素，但可提升以下服務能力：
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方便自駕病人及陪診家屬到訪
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有利服務較高消費能力的私家醫療客群
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對復康、骨科、影像檢查及日間治療病人較為實用
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方便醫生、專業顧問、設備供應商及企業客戶到訪
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有助建立較完整的高端醫療服務體驗
在九龍核心地區，新式商廈同時具備地鐵、巴士網絡及相對充足停車配套的項目並不多，對需要兼顧不同病人交通模式的醫療營運者而言，這是一項值得重視的配套。
佐敦的區位價值：本地客、企業客及跨境客的交匯點
醫療中心的成功不只取決於樓宇條件，也取決於患者是否容易找到、容易到達，以及是否願意重複使用服務。
佐敦位處九龍核心，連接尖沙咀、油麻地、旺角、西九龍及九龍東。對醫療機構而言，這類核心地段的價值，在於可同時接觸本地居民、上班族、酒店旅客、企業客戶及跨境旅客。
鄰近佐敦站，方便九龍及新界客群
彌敦道352號步行約3分鐘可達佐敦港鐵站。佐敦站位於荃灣綫，方便來自尖沙咀、油麻地、旺角、深水埗、荃灣及港島方向的患者轉乘及到訪。
對採用預約制的專科診所、牙科、體檢及物理治療中心而言，交通便利可降低病人爽約率，亦有助擴大服務半徑。
接近西九龍高鐵站，具跨境服務潛力
項目距離香港西九龍站約數分鐘車程。對有意服務大灣區客群、商務旅客或跨境病人的醫療品牌而言，西九龍站的存在增加了佐敦作為醫療服務節點的價值。
尤其是體檢、牙科、專科覆診、健康管理、影像檢查及高端醫療諮詢服務，若能配合網上預約、多語言接待及清晰交通指引，便較容易承接跨境或短期到港客群。
彌敦道沿線已有醫療消費基礎
佐敦、油麻地及尖沙咀一直是九龍較成熟的醫療、美容、牙科及健康服務集中地帶。對新進場品牌而言，醫療機構集聚雖然意味競爭，但同時反映市場已有較清晰的病人認知、搜尋需求及到訪習慣。
真正的競爭重點，不在於區內有沒有其他診所，而在於品牌能否透過專科定位、醫生資歷、服務流程、環境設計、網上搜尋排名及企業客戶合作，建立差異化。
哪些醫療業態可優先研究？
影像診斷及放射科中心
如業務涉及X光、CT、MRI或其他較大型影像設備，應優先研究5樓及B1樓的可行性。5樓的15kPa承重及約5米樓底，配合B1樓20kPa承重規格，可為儀器安裝提供較佳起點。
但影像中心的實際可行性，仍取決於儀器尺寸、設備重量、屏蔽工程、貨運安排、供電、空調、排風、放射防護要求及相關牌照。建議在簽署租約前，由設備商、建築師、機電工程師、放射防護顧問及律師進行完整技術盡職審查。
多專科聯合診所或日間醫療中心
約15,000至17,000平方呎的整層空間，適合規劃多個診症室、專科診室、治療房、手術或程序房、候診區、藥房、行政辦公室及員工後勤區。
這類面積特別適合已具醫生團隊、企業客戶網絡或計劃整合不同專科服務的醫療集團。相較分散在多個小單位，整層中心較容易統一管理、建立品牌形象及提高交叉轉介效率。
體檢及健康管理中心
2樓約16,173平方呎的面積，可考慮作企業體檢、行政人員健康檢查、健康管理、婦科檢查、腸胃鏡相關諮詢及預防醫學服務。
佐敦鄰近酒店、商業區及西九龍交通樞紐，對服務企業客戶、商務人士及預約制體檢客群具一定地理優勢。營運者可進一步將企業團體體檢、保險合作、會員制健康管理及跨境預約服務結合，以提升單位面積的產出。
牙科、物理治療、家庭醫學及中醫
6樓約1,050至2,415平方呎的單位，適合個人執業醫生、牙醫、物理治療師、中醫師及小型專科團隊。此類單位可讓營運者以較可控的租金及裝修預算，進駐新式甲級商廈，同時建立較專業的品牌形象。
對初創診所而言，選址策略不應只追求最大面積，而是應平衡每月固定成本、預約量、醫生產能、裝修攤銷期及未來續租或擴充安排。
領軍地產觀點：醫療選址應由「可租」轉為「可營運」
醫療機構租用商業物業，不能只問「租金是多少」及「可否做診所」，而應進一步問：
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這個樓面能否通過所需的牌照及技術審查？
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儀器是否可安全運入、安裝及長期使用？
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電力、空調、排風、排水與消防系統是否足夠？
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裝修工程是否會拖延開業？
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病人、輪椅、陪診者及員工的動線是否合理？
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若三年後業務擴張，現址是否仍有空間與條件支援？
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物業形象是否配合診所的收費定位與目標客群？
彌敦道352號的核心價值，在於其全新甲級商廈定位，加上部分樓層具備高承重、特高樓底、大面積及停車配套等條件，為不同類型的醫療營運者提供較多規劃選項。
不過，每間診所的牌照類別、服務範圍、設備要求及裝修方案均不同。任何醫療租戶在作出租賃承諾前，均應進行物業、工程、牌照及財務四方面的盡職審查，避免因前期判斷不足而增加後期成本。
領軍地產 LINK KWAN PROPERTY
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